A "quebra de contrato", também conhecida como rescisão antecipada ou rescisão do contrato de locação, é uma situação em que o contrato de aluguel é encerrado antes do prazo determinado inicialmente.

Isso pode ocorrer por diversos motivos, como mudança de circunstâncias pessoais ou profissionais do inquilino ou do proprietário, necessidade de reaver o imóvel para uso próprio ou outras razões válidas.

De Acordo com a Lei do Inquilinato Lei n° 8.245/91:

Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2° do Art. 54- A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Nesses casos, é comum que o contrato de contratação receba uma cláusula penal, conhecida como multa rescisória ou multa compensatória, que estabelece o valor a ser pago pelo locatário que deseja encerrar o contrato antes do termo estipulado. Essa cláusula visa proteger os interesses do proprietário, uma vez que a rescisão antecipada pode acarretar despesas e dificuldades para encontrar um novo inquilino.

O cálculo da multa rescisória é determinado pelo contrato e pode variar

Exemplo: Contrato de locação com prazo de 30 meses, cujo aluguel seja de R$ 5.000,00.

O contrato de locação contém cláusula penal referente à rescisão contratual no valor equivalente a 3 alugueis.

A multa será de R$ 15.000,00.

Se o locatário permaneceu no imóvel por, por exemplo, 20 meses, faltando, então, 10 meses para o vencimento do prazo.

Deve-se calcular a proporcionalidade dessa multa.

Para isso, divide-se o valor da multa pelo prazo firmado em contrato.

Se a multa é de R$ 15.000,00 e o prazo do contrato é de 30 meses, dividindo-se 15.000 por 30, temos R$ 500,00. Esse é o valor proporcional da multa compensatória para cada mês.

Multiplica-se esse valor pela quantidade de meses que o contrato não foi cumprido. Neste exemplo são 10 meses, já que o contrato de locação é de 30 meses e o locatário cumpriu 20 meses.

O resultado de R$ 500,00 multiplicados por 10 meses é de R$ 5.000,00.

Esta é a multa compensatória proporcional, conforme estabelece a legislação, que o locador poderá cobrar do locatário por essa rescisão antecipada do contrato de locação.

Vale ressaltar que essas cláusulas e cálculos podem variar de acordo com a legislação e os termos específicos de cada contrato. É importante tanto para locador quanto para locatário entenderem os detalhes do contrato e a legislação para tomar decisões tomadas em caso de rescisão antecipada.

Fonte: Tyler Gabriel - CRECI 189050